Der Gesewo-Vorstand hat in der Januar-Sitzung das Budget 2019 genehmigt. Das Budget ist Planungsinstrument für Vorstand und Geschäftsstelle und gibt eine Prognose über Erträge und Aufwände im laufenden Jahr ab.

Ertrag

Die Erträge entsprechen im Wesentlichen den Mieten und sind deshalb gut vorhersehbar. Es werden rund 5.22 Millionen sein. Das ist ähnlich wie im Vorjahr aber deutlich tiefer als vor der Mietzins-Änderung 2017. Mit der Revision der Kostenmiete sind die Mieten in den meisten Häusern gesunken – die Genossenschaft nimmt gut eine halbe Million Franken weniger ein als 2016.

Aufwand

Die Aufwände teilen sich in folgende 5 Blöcke auf: Kapitalkosten, Abschreibungen, Betriebskosten, Erneuerung und Unterhalt. (Begriffserklärungen siehe Merkblatt Kostenmiete).

Entwicklung der Kostenblöcke

Kapitalkosten

Die Kapitalkosten (= grösster Block) sinken in diesem Jahr weiter – wie auch schon in den vier Jahren davor. Im 2019 zahlt die Gesewo voraussichtlich gut 1.35 Millionen Franken Kapitalkosten. 2014 waren es noch fast 2 Millionen Franken. Die Genossenschaft profitiert vom tiefen Zinsniveau und dem professionellen Hypothekenmanagement.

Abschreibungen

Die Abschreibungen sind mit 1.11 Millionen Franken budgetiert. Das ist erfreulich, denn es ist deutlich mehr als gemäss dem Kostenmietmodell mindestens abgeschrieben werden muss im 2019. Mindestens als Abschreibung vorgesehen sind 0.75 Millionen Franken. Je mehr die Gesewo abschreiben kann, umso weniger Kapital braucht sie und umso kleiner sind die Kapitalkosten auch in Zukunft.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sinken leicht auf 1.09 Millionen Franken, das heisst auf das Niveau von 2017. Sie setzen sich vor allem zusammen aus den Kosten für die Verwaltung von Liegenschaften und Genossenschaft sowie aus den Kosten für Projekte.

Der Aufwand für Projekte soll sich 2019 im Vergleich zum Vorjahr halbieren auf knapp 90'000 Franken. Darin enthalten sind insbesondere die zwei angedachten Projekte «Organisationsstruktur» und «Standard für Gesewo-Bauten», die der Vorstand als Jahresziele gesetzt hat. Im Jahr 2018 waren die Projektkosten ausserordentlich hoch durch die intensive Organisationsentwicklung (Organisationsentwicklung, Strategieentwicklung, Integration der Geschäftsstelle in die Gesewo) sowie durch die Findung der neuen Geschäftsleiterin Katharina Gander, die den langjährigen Geschäftsführer Martin Geilinger Ende Jahr abgelöst hat.

Bei der Verwaltung der Genossenschaft und der Liegenschaften hat sich einiges geändert in der Art der Berechnung: 2019 ist das erste Jahr, in dem die Geschäftsstelle direkt der Genossenschaft angegliedert ist und nicht mehr über ein Mandat läuft. Beim Resultat zeigen sich ähnliche Kosten wie im Vorjahr. Das heisst: Die Geschäftsstelle als Teil der Gesewo ist voraussichtlich etwa gleich teuer wie die vorhergehende Lösung über ein Mandat.

Die Kosten für Erneuerungsfonds und Unterhalt werden bereits durch die Kostenmiete festgelegt. Sie werden auch 2019 wie geplant verbucht. Sie entsprechen grundsätzlich je 1% des Gebäudeneuwerts. Aber: Bei Neubauten und neuen Gebäudeteilen erwartet die Gesewo weniger Unterhaltskosten und berechnet diese darum tiefer. In der Folge sind die Einlagen in den Erneuerungsfonds mit 1.05 Millionen Franken deutlich höher als die Unterhaltskosten mit 0.63 Millionen Franken.

Neubau und Unsicherheiten

Der Neubau EinViertel betrifft das Jahres-Budget kaum, denn die Ausgaben (einschliesslich der bereits anfallenden Kapitalkosten) dafür werden aktiviert, d.h. dem Wert der neuen Liegenschaft zugerechnet.

Gewinn macht die Gesewo nicht. Allfällige Schwankungen der variablen Positionen führen zu mehr oder weniger Abschreibungen.

Im Budget gibt es einige Unsicherheiten. Auf Einnahmeseite zum Beispiel die Entwicklung der Leerstände. Dies betrifft zurzeit vor allem die Liegenschaft Hirschen Diessenhofen. Auf der Seite der Aufwände fehlen noch die Erfahrungen mit der Geschäftsstelle als Teil der Gesewo (bisher war die Geschäftsstelle über ein Mandat beauftragt.) Immer relevant sind Veränderungen auf dem Kapitalmarkt. Dank der langfristigen Hypothekenpolitik ist die Gesewo aber nicht sofort stark betroffen, wenn die Zinsen steigen.

Über den Budgetprozess

Mit der Genehmigung des Budgets endet für den Vorstand und die Geschäftsstelle die Planungsphase fürs neue Jahr. Die Fachbereiche der Geschäftsstelle haben ihre Ziele definiert, der Vorstand hat seine Jahresziele gesetzt. Mitte Jahr wird das laufende Budget von Geschäftsleitung, Finanz-Ausschuss und Vorstand kontrolliert, um die Prognose zu schärfen und falls nötig steuernd einzugreifen.

Das detaillierte Budget 2019 erhalten Genossenschafterinnen und Genossenschafter sowie weitere Interessierte wie jedes Jahr mit dem Geschäftsbericht im April.

Der Vorstand dankt dem Leiter Rechnungswesen Markus Hausherr und der Geschäftsführerin Katharina Gander#katharina für ihre ausgezeichnete Arbeit bei der Erstellung des Budgets.