Evaluation dreistufige Selbstverwaltung

Justierte Selbstverwaltung nach sorgfältiger Evaluation: Das Resultat

• Das überarbeitete Reglement sieht zwei Stufen vor: mini und maxi.

• Hausvereine können künftig für die beiden Bereiche «Hauswartung und Unterhalt» und «Vermietung» unterschiedliche Stufen wählen.

• Die Aufgabe «Instandstellung von Wohnungen bei Mieter:innen-Wechseln» verschiebt sich aus dem Bereich «Vermietung» in den Bereich «Hauswartung und Unterhalt».

Maxi ist die Stufe, bei welcher die Hausvereine ihre Liegenschaften maximal selbst verwalten, die Stufe mini orientiert sich an den Mindestvorgaben der Genossenschaft an die Selbstverwaltung. Neu wird auf die mittlere Stufe «midi» verzichtet: midi brachte kaum Mehrwert und unterschied sich im Bereich «Vermietung» kaum von der maxi-Stufe, im Bereich «Unterhalt, Hauswartung, Bau» kaum von der mini-Stufe .

Hausvereine können künftig für die Bereiche «Hauswartung und Unterhalt» und «Vermietung» unterschiedliche Stufen wählen. Dies entspricht einem Bedürfnis der Hausvereine: Da die Verantwortlichen für Unterhalt und Vermietung bei der Stufenwahl teils unterschiedliche Einschätzungen der gewünschten Stufe hatten, ermöglicht die neue Zuordnung mehr Flexibilität bei der Wahl der Stufe.

Um eine sinnvolle Aufteilung der Stufen in beiden Bereichen zu ermöglichen, wurde der Punkt «Instandstellung» vom Bereich «Vermietung» in den Bereich «Hauswartung und Unterhalt» verschoben. Die Überlegung dahinter: Die Instandstellungen sind in vielen Hausvereinen in den Bereichen «Hauswartung» oder «Unterhalt» angesiedelt.

Die Geschäftsstelle soll künftig ihre Unterstützungsangebote proaktiv und regelmässig kommunizieren:

• Unterstützungsangebote bei der Vermietung und bei der Instandstellung von Wohnungen
• Hinweise auf das digitale Handbuch für die Hausvereine mit Vorlagen für die Budgetierung, einer Handwerker:innen-Liste und vielem mehr

Die bisher benannten Punkte «Unterhalt innen» und «Unterhalt aussen» sind klassische Hauswartungsaufgaben und werden deshalb neu auch so benannt und der Hauswartung zugeteilt.

Die Variante einer reduzierten mini-Stufe ohne Verantwortung der Hauswartung seitens Hausverein haben Geschäftsstelle und Vorstand nach gründlicher Überlegung verworfen: Die Genossenschaft hat an der a.o. GV 2020 nach breiter Mitwirkung die Minimalanforderungen an die Selbstverwaltung der Häuser definiert - gleichzeitig mit dem Auftrag, ein dreistufiges Selbstverwaltungsreglement zu entwickeln. Zur Minimalanforderung gehört auch die Hauswartung. Eine Veränderung würde die Identität der Gesewo stark verändern und darum eine Wertediskussion bedingen. Aus diesem Grund wird an den bisherigen Minimalanforderungen festgehalten, welche neu im Reglement definiert werden.

Prozesse und Infrastruktur: eindeutig, effizient, einfach in der Handhabung

Insgesamt kommt die Mehrheit der Hausvereine gut mit den neu eingeführten digitalen Tools zurecht. Aus diesem Grund wird an den digitalen Tools (SharePoint, Asana, digitaler Kontierungsstempel) festgehalten.

Einer Minderheit von Hausvereinen bereitet Asana Mühe. Das digitale Tool dient der Zusammenarbeit im Bereich Unterhalt und der Geschäftsstelle als wichtiges Hilfsmittel zur Sicherstellung des Werterhalts. Auch im Bereich Vermietung wird es teilweise für die Koordination der Zusammenarbeit zwischen Hausvereinen und Geschäftsstelle eingesetzt. An Asana wird festgehalten, da die Mehrheit der Häuser und die Geschäftsstelle damit zufrieden sind. Als Unterstützung wird den Hausvereinen angeboten, sie auf Wunsch bei einer übersichtlicheren Gestaltung in Asana zu unterstützen.

Generell wird die Geschäftsstelle künftig regelmässig auf ihre Unterstützungsangebote und auf die Anleitungen zu den digitalen Tools hinweisen.

Die nähere Betrachtung legt die Vermutung nahe, dass eine Minderheit insbesondere kleinerer Häuser eher Mühe mit den Tools bekunden, da sie diese insgesamt seltener und weniger regelmässig nutzen. Häuserindividuelle Herausforderungen werden direkt mit den betroffenen Hausvereinen geklärt.

Finanzielle Auswirkungen der Stufen geklärt

Grundsätzlich wird ein Haus, das sowohl im Bereich «Vermietung» als auch im Bereich «Hauswartung und Unterhalt» die Stufe maxi wählt, künftig vier Prozent geringere Nettomieten zahlen, als wenn es in beiden Bereichen die Selbstverwaltungsstufe mini wählt. Gemischte Stufenwahlen werden entsprechend abgestuft. Die Summe der Mieten soll über die gesamte Gesewo unverändert bleiben.

Wie genau sich die Mieten der einzelnen Liegenschaften auf den 1. Januar 2027 verändern, hängt von den Stufenwahlen sämtlicher Häuser ab. Die Veränderungen können Ende 2026 berechnet werden.

Mehr Infos zu den finanziellen Auswirkungen. Die Details werden künftig im Handbuch Kostenmiete geregelt.

Beitrag Förderung der Selbstverwaltung und Gemeinschaftsentwicklung

Eine Minderheit der Hausvereine wünschte sich in der zweiten Befragung einen höheren Beitrag. Die Geschäftsstelle ist diesen Hinweisen nachgegangen und hat Gründe und Bedürfnisse vertieft abgeklärt. Resultat der Gespräche: Die Förderbeiträge bleiben wie gehabt bei CHF 40.00/Jahr für Erwachsene und CHF 20.00/Jahr für Kinder oder als Minimumpauschale CHF 500.00/Jahr/Hausverein. Gründe: Die Erhöhungswünsche waren moderat und die Kostenmiete soll durch eine Erhöhung des Förderbeitrags nicht weiter belastet werden.

Der bisher sperrig benannte «Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und Gemeinschaftsentwicklung» heisst künftig «Förderbeitrag Selbstverwaltung».

Das neue Reglement wird demnächst mit den Unterlagen zur GV veröffentlicht.