Mietzinserhöhungen
Mietzinserhöhungen per 1. Juli 2024
Die Gesewo erhöht in zwölf ihrer sechzehn Häuser die Mieten. Hauptgrund ist die Teuerung.
Nach wie vor gilt: Die Gesewo wendet die Kostenmiete an: Mit den Mieten werden die Kosten gedeckt, aber keine Gewinne erwirtschaftet.
Die Gründe der Mietzinserhöhung
Auswirkungen der Teuerung
In der Immobilienbewirtschaftung stützt man sich auf den Gebäudeneuwert ab. Aus diesem werden die Erneuerungs- und Unterhaltskosten abgeleitet. Die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich hat ihren Index zuletzt erneut erhöht, denn die Baukostenteuerung war im letzten Jahr weiterhin hoch: Sowohl Materialien als auch Handwerker:innen sind teurer. Daraus resultieren höhere Kosten für Erneuerungen und den Unterhalt.
Auch unter die Teuerung fällt der Referenzzinssatz, der zweimal angehoben wurde: von 1.25% über 1.50% auf heute 1.75%. Das spürten auch Mieter:innen, die nicht von der Kostenmiete profitieren. Dort darf je Viertelprozent Anpassung der Mietzins um 3% erhöht werden. Plus allgemeine Teuerung. Wir orientieren uns nicht am Referenzzins, sondern an den tatsächlichen Kapitalkosten. Diese liegen etwa ein halbes Prozent unter dem Referenzzins und fliessen mit einer Sicherheitsmarge in unsere Berechnungen ein. Die Gesewo bleibt damit weiterhin sehr günstig finanziert.
Betriebskosten: Weniger Aktivierungen auf Neubauprojekte
Seit 2020 ist das EinViertel als Projekt abgeschlossen. Durch Aktivierungen auf das EinViertel während der Projektphase konnten die Betriebskosten, die auf die bestehenden Häuser verteilt werden, temporär gesenkt werden. 2023 hat die Einführung des Stufenmodells viele Ressourcen gebunden und Initialkosten verursacht. So liegen die Betriebskosten aktuell nicht mehr auf dem Niveau wie zu Bauzeiten des EinViertels.
Neuer Faktor der Kostenmiete: Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und Gemeinschaftsentwicklung
Auf 2024 wurde der Beitrag zur Förderung der Selbstverwaltung und Gemeinschaftsentwicklung eingeführt. Dieser ergänzt neu unser Kostenmietmodell. Jeder Hausverein hat diesen Förderbeitrag Ende Januar bereits erhalten.
Abschreibungen minimiert
Die Abschreibungen wurden auf das Minimum zurückgefahren. Dieses Minimum müssen wir jedoch garantieren und mittelfristig sogar schärfen, damit keine Löcher entstehen.
Die Mietzinserhöhungen
Beinahe die Hälfte der Liegenschaften liegen auf oder unter dem Niveau des einstigen Höchstmietzins (2010-2012), anschliessend wurde wiederholt reduziert. Der Vergleich mit dem etablierten Zürcher Kostenmietmodell zeigt: Die Mietzinsen sämtlicher Liegenschaften liegen unterhalb des Zürcher Kostenmietmodells.
Die Erhöhungen fallen je nach Haus unterschiedlich aus und wurden den Präsidien der Hausvereine direkt kommuniziert. Die Mieten der Gesewo-Häuser an der Helgenstrasse und an der Eichliackerstrasse, der Kanzlei-Seen und des EinViertels bleiben unverändert.
Was tun in Härtefällen?
Mietzinserhöhungen treffen manche Mieter:innen empfindlich und können sich unmittelbar auf den Alltag auswirken. Angesichts der realen Kostenentwicklung bleibt der Genossenschaft leider kein Spielraum.
Die Geschäftsstelle bietet individuelle Unterstützung, wenn Hilfe bei der Bewältigung der höheren Mieten benötigt wird; zum Beispiel bei der Überbrückung einer Notlage mit dem Solidaritätsfonds.
Vorsichtiger Ausblick
Die Gesewo arbeitet an neuen Projekten, kann also wieder aktivieren. Die nächste Referenzzinssatz-Anpassung wird nicht vor Ende 2025 erwartet. Aktuell rechnen Vorstand und Geschäftsstelle daher mit keiner Erhöhung im kommenden Jahr.
Fahrplan & Infoveranstaltung
- Mitte Februar 2024: Die Hausvereinspräsidien erhalten die Details der Mietzinserhöhung ihrer Häuser mit häuserindividueller Begründung.
- Erste Märzhälfte 2024: Individuelle Anzeigen der Mietzinserhöhungen an alle Mieter:innen auf dem amtlichen Formular.
- 18. März 2024, 18-19.30 Uhr: Informationsanlass zu den Mietzinserhöhungen im Technopark. Online-Teilnahme möglich. Eingeladen sind alle Genossenschafter:innen der Gesewo.
- 1. Juli 2024: Die neuen Mietzinse treten in Kraft.
Weiterentwickeltes Kostenmietmodell der Gesewo
Um die Mietzinserhöhung nachvollziehbar und transparent kommunizieren zu können, wurde das Kostenmietmodell weiterentwickelt. Genauer: vereinfacht.
Das Handbuch Kostenmiete wurde nachgeführt.
Fragen?
Am 18. März 2024 findet von 18 bis 19.30 Uhr die Infoveranstaltung im Technopark statt. Online Teilnahme ist ebenfalls möglich. Details hier.
Kontaktperson bei Fragen und Anliegen: Alexandra Imstepf, Leiterin Mietwesen: alexandra.imstepf@gesewo.ch, 052 235 03 20.