Die Statuten legen fest, dass die Gesewo ihre Mietzinsen nach dem Grundsatz der reinen Kostenmiete festlegt. Vorstand und Geschäftsstelle haben die seit Jahren angewandte Berechnungsweise überprüft und angepasst, der Vorstand hat die revidierte Berechnungsmethode genehmigt.

Die Anpassungen sind punktuell. Neu werden die Betriebskosten z.B. nicht mehr im Verhältnis der Mieterträge, sondern der Wohn- Gewerbe- und Gemeinschaftsflächen der Häuser verteilt. Abschreibungen werden anders berechnet.

Die Mieten werden ab Mitte Juni 2017 für alle Häuser neu kalkuliert und können per September 2017 in den meisten Häusern leicht gesenkt werden.

Das Projekt Kostenmiete

Der Vorstand hat im Juni 2014 beschlossen, die Berechnungsweise der Kostenmiete zu überprüfen. Ziele waren: Überprüfung der Abschreibungsregeln, bessere Verständlichkeit, soll durch mehrere Personen angewandt werden können, Dokumentation der Berechnungsweise, aktualisieren.

Vereinfacht, aktualisiert, dokumentiert

Die Berechnungsweise wurde grundsätzlich beibehalten. Wie bisher werden die während der Lebensdauer von 100 Jahren anfallenden Kosten und Erträge modelliert. Daraus errechnet sich die heute erforderliche Miete. Die Berechnungsweise wurde leicht vereinfacht, das Excel-Tool anwenderfreundlich gemacht und aktualisiert. Die Kostenmiete kann nun von mehreren Personen berechnet werden. Die Berechnungsweise ist nun nicht nur im Exceltool umgesetzt, sondern in Textform im Handbuch dokumentiert.

Was ist neu?

Die wichtigsten Änderungen der Berechnungsweise sind:

• Das Abschreibungsziel ist neu 25% des Anlagewertes des Gebäudes (bisher 50% des gesamten Anlagewertes).
• Die Senkung des Anfangswertes der Unterhaltspauschale für neue Bauteile wird überall eingesetzt.
• Die Betriebskosten werden gemäss dem aktuellen Kostensatz und der Hauptnutzflächen (HNF) m2 pro Haus berechnet.

Wie stark sinkt meine Miete?

Da die Berechnungsweise verändert wurde, verändern sich die Kostenmieten der verschiedenen Häuser unterschiedlich. Um zu prüfen, wie die Auswirkungen auf die verschiedenen Häuser sind, hat die Projektgruppe die aktuell gültigen Mietzinse mit der Kostenmiete gemäss angepasster Berechnungsweise und dem voraussichtlichen Referenzzins ab 1. Juni 2017 von 1.5% berechnet. Daraus ergibt sich, dass die Mieten per September 2017 zwischen 0 und 10% - meist in der Grössenordnung von 5% - gesenkt werden können. In den Häusern Eichliackerstrasse und Helgenstrasse werden die Mieten erst nach der Renovation angepasst.

Neue Unterhaltspauschalen ab 2018

Mit der Neuberechnung der Kostenmiete werden auch die Unterhaltspauschalen neu bestimmt. Die errechneten Unterhaltskosten für 2017 sinken in einigen Häusern. Gründe sind Renovationen und die Senkung der Unterhaltsfaktoren, die nicht überall vollzogen wurde.

Die Unterhaltspauschalen 2017 werden nicht geändert. Bei der Festlegung der Unterhaltspauschalen 2018 wird entschieden werden müssen, ob Senkungen vorgenommen werden können und sollen.